この記事を読んで分かること☝
- 二世帯住宅を建てるために必要な土地の広さ
- ２階建てと３階建てで必要な土地の広さ
- 土地の相場を確認する方法
「一体、どれほどの土地の広さがあれば、二世帯住宅を建てることができるのか？」二世帯住宅を検討する上で、気になることですよね。
すでに土地を所有されている方は、「この土地の広さで二世帯住宅を建てることができるのだろうか？」と気になるでしょうが、これから土地を購入される方は、予算的な問題もあるので、悩ましいことでしょう。
家を建てる土地によって、建ぺい率や容積率が異なりますが、イメージとしては
- 二階建ての二世帯住宅：５０坪以上
- 三階建ての二世帯住宅：４０坪以上
の土地の広さは最低限ほしいところです。
この土地の広さは、上下横割りの完全分離型二世帯住宅を考えていますが、左右縦割りの完全分離型二世帯住宅の場合、土地の広さは、６０坪以上欲しいですね。
補足すると「駐車場なし」や「庭なし」であれば、もう少し土地が狭くても二世帯住宅を建てることは可能です。
この記事では、実際に私が暮らす二世帯住宅の建築面積を考えながら、なぜ、４０坪や５０坪の土地の広さが必要なのか解説していきます。
これから二世帯住宅を検討される方は、ぜひ、参考にしてください。
実際にローコストハウスメーカーで二世帯住宅を建てた経験とその後の生活の経験を活かし、二世帯住宅の情報を発信中。
一男一女の父親。
- ５０坪あれば完全分離型 二世帯住宅を建てることができる
- ５０坪（約１５９㎡）の土地に二世帯住宅を建てた実例
- 三階建ての二世帯住宅なら４０坪でも問題ない
- 二世帯住宅は土地の相続税対策として有効か？
- 土地の相場を調べる方法
- 二世帯住宅を建てるのに必要な土地の広さ まとめ
５０坪あれば完全分離型 二世帯住宅を建てることができる
完全分離型 二世帯住宅の施工面積（１階＋２階※３階建ての場合は３階もプラス）は
- 狭小タイプの二世帯住宅で１５０㎡（約４５坪）～
- 大手HMの二世帯住宅で～２００㎡（約６０坪）
の広さとなります。土地の広さを考える場合、この施工面積ではなく、建築面積（１階部分の広さ）で考えます。
- 延床面積：１階２階３階のすべてのフロアを足した面積
- 施工面積：延床面積＋バルコニーなど
- 建築面積：１階部分の面積（地面に着いている部分）
【５０坪の土地に建築面積２５坪の二世帯住宅】
建築面積２５坪の二世帯住宅を５０坪の土地に置いてみました。
仮にこの二世帯住宅が２階建てであれば、施工面積は１５０㎡でどちらかといえば、狭小タイプの二世帯住宅です。庭も十分な広さがありますし、駐車場には２台自動車を止めることができます。
施工面積が１５０～１６０㎡であれば、土地の広さは５０坪で十分です。
【５０坪の土地に建築面積３０坪の二世帯住宅】
建築面積３０坪の二世帯住宅を５０坪の土地に置いてみました。仮にこの二世帯住宅が２階建てであれば、施工面積は２００㎡でどちらかといえば、大手ハウスメーカーの二世帯住宅に近いです。
家の形状にもよりますが、大手ハウスメーカーの二世帯住宅では、もう少し土地の広さが欲しいですね。
⇒30坪の二世帯住宅は狭すぎる⁉完全分離型なら４０坪以上がおすすめ
＜補足：建蔽率について＞
建蔽率はその土地に建てることのできる建物の大きさを制限するルールですが、地域によって条件が異なります。
下記は名古屋市の「都市計画情報」を提供しているサイトですが、地域によってはこういったサイトがありますので、実際に家を建てようと思っている土地がどういう状況なのか、確認しておくことも大切です。
（名古屋市の場合、災害危険度マップもあり土地探しに役立つ内容です。）
名古屋市都市計画情報提供サービス | トップページ (city.nagoya.jp)
５０坪（約１５９㎡）の土地に二世帯住宅を建てた実例
イメージを持ちやすいように、実際に５０坪に完全分離型の二世帯住宅を建てた例を上げます。
- 土地の敷地面積：１５９㎡（約５０坪）
- 二世帯住宅の建築面積：７８㎡（約２４坪）
- 建ぺい率：４９％（この時の規定は、建ぺい率６０％以下）
【二世帯住宅の仕様】
- 完全分離型の二世帯住宅
- １階段床面積：７４㎡
- ２階段床面積：７４．１㎡
- 施工面積：１６３㎡（５０坪）（バルコニーなど含んだ）
※くどいようですが、土地の広さを検討する際、重要なのは建築面積です。建築面積とは、上空から見た家ですね。（施工面積は、１階２階すべての工事面積です。）
【二世帯住宅の間取り】
上下横割りの一般的な完全分離型 二世帯住宅の間取りです。
１階：２LDK（親世帯）
２階：３LDK（子世帯）
タマホームの二世帯住宅の詳細は、こちらの記事にまとめています。
【５０坪に二世帯住宅を建てた状況】
【外観・その他】
【５０坪の土地に二世帯住宅を建てた所感】
今回、例としてあげさせていただいた二世帯住宅は、私が実際に暮らしている完全分離型の二世帯住宅です。
庭の広さは、十分な広さ（２４㎡）を確保できており、小さな子供が遊んだり、親世帯が植木をしたりすることができます。我が家の場合は、雑草の手入れが大変なので、防草シートを敷いてその上に砂利をのせています。
駐車場は、普通乗用車を２台と頑張れば、軽自動車を１台を駐車することができます。
自転車も４台ありますが、自動車３台と自転車４台をとめるとかなり狭くなります。土地の形状にもよりますが、新築するのに土地から探される方は、シミュレーションが大切になってきます。
家の側面は、人が一人歩ける程度の広さです。家の表から庭へ荷物を運ぶ場合は、少し狭いです。
- 庭の広さは２４㎡で十分（これ以上広いと手入れが大変）
- 駐車スペースは、普通車２台は余裕で止めることができる
- 表から裏へ行く動線は、若干狭い
土地の形状にもよりますが、建築面積が７８㎡（２４坪）の二世帯住宅において、土地の広さは５０坪あれば、十分な広さと言えます。
三階建ての二世帯住宅なら４０坪でも問題ない
完全分離型 ３階建ての二世帯住宅をベースに考えています。
２階建てと違い、建築面積は小さく５２㎡（１６坪）です。（施工面積１４２㎡）
５０坪の土地でもいいですが、３階建ての二世帯住宅であれば、４０坪の土地の広さでも十分に駐車場と庭のスペースは確保できます。
都心部など、土地の広さに制約のある地域では、３階建ての二世帯住宅がオススメですね。
二世帯住宅は土地の相続税対策として有効か？
二世帯住宅のメリットとして、土地の相続税対策をよく見かけます。
それについても簡単にご説明させていただきますが、結論としては土地の評価額が３，６００万円以下（相続人が一人）の場合は、そもそもそ相続税の対象でないため、特別なメリットはありません。
要するに相続する財産が、土地を含めて３，６００万円以下であれば、相続税はかからないということです。
仮に相続する土地の評価額が３，６００万円を超える場合は、その評価額の２０％のみに相続税がかけられるため、大幅な節税になります。（小規模宅地等の特例）
詳しくは、こちらの記事を読んでみてください。
【我が家は二世帯住宅による相続税対策の対象外⁉】資産3,600万円以下の場合は、相続税対策を考える必要がない理由 - 大器晩成を信じて
土地の相場を調べる方法
新築を計画する際、土地の価格は重要な要素になります。
＜家の価格＋土地の価格＝新築価格＞
例えば、土地の取得価額が想定よりも高くなってしまうと、家を小さくするなどの必要があり、希望の注文住宅を建てることができないくなってしまいます。
ですから、新築予定の方にとって、土地相場の情報を入手することは大切ですね。
＜土地を選ぶ際のポイント＞
- 二世帯住宅を建てることのできる広さ
- 予算内で購入できる価格
- 固定資産税を安く抑えたいなら低価格の土地
- 将来、賃貸として二世帯住宅を利用する場合は立地条件が重要
何を求めるかでポイントは変わりますが、将来、人に貸すことも想定しているのであれば、立地条件は重要です。例えば駅までの距離や生活環境（学校やスーパーまでの距離）などですね。
立地条件が悪ければ借り手がいないですから。
【二世帯住宅の賃貸なら左右縦割りの完全分離型一択】上下横割りの完全分離型で賃貸が難しい理由を解説 - 大器晩成を信じて
土地の相場価格を調べる方法
国土交通省のホームページに「土地総合情報システム」というページがあり、そこの不動産取引価格情報検索で、ほしい土地の相場を調べることができます。（過去の取引実績）
国土交通省 土地総合情報システム Land General Information System (mlit.go.jp)
①トップページ
②地域など条件入力画面
③検索結果
どなたでも簡単に調べることができるので、利用してみてください。
注意点としては、土地の広さに対して、極端に安かったり、高かったりする場合は、何らかの要因があるので、相場とはかけ離れてしまいます。
二世帯住宅を建てるのに必要な土地の広さ まとめ
二世帯住宅を建てるための土地の広さは
- 完全分離型 二世帯住宅 ２階建て⇒５０坪以上
- 完全分離型 二世帯住宅 ３階建て⇒４０坪以上
です。
もちろん、二世帯住宅の大きさやタイプによって、必要となるさ土地の広さは変わります。特に大手ハウスメーカーの二世帯住宅や左右縦割りの完全分離型 二世帯住宅の場合、もっと広い土地が必要になります。
（大手ハウスメーカーだと、建築面積５０坪近い二世帯住宅もあります。建蔽率が５０％の土地の場合、１００坪の土地が必要になります。）
土地は広ければ広いほど、余裕があって良さそうに思いますが、評価額の高い土地をたくさん持つということは、それだけ固定資産税をたくさん払う必要があるというデメリットもあります。
郊外の評価額が低い土地であれば、広さを求め、都心の評価額の高い土地は、必要最小限というのが、一つの指標になります。
以上、二世帯住宅を建てるために必要な土地の広さを解説させていただきました。最後までお読みいただき、ありがとうございました。
これから二世帯住宅を検討される方に２つオススメ記事をご紹介させていただきます。ぜひ、読んでみてください。