土地と家を契約したあとに、急に「地盤改良費が高かったらどうしよう…」と不安になる方は、かなり多いと思います。
「多分、あそこの地盤は強いはず……いや、強くあってくれ……」
そう願う気持ち、よく分かります。
私自身、家を建てる時は地盤改良のことなんてほとんど考えていませんでしたし、実際に地盤改良で180万円かかると言われた時は、ショックで言葉が出ませんでした。
そこで今回は、私の体験も踏まえながら、弱い地盤をざっくり見分けるヒントを書いていきます。
地盤についての大前提として、正式な地盤調査は、実際に契約して設計が進まないとできません。
そのため、契約後に「やはり地盤改良が必要です」となり、想定外の出費が発生することは珍しくありません。
地盤改良の記事はこちらです。
【タマホームの地盤改良費は高い⁉】地盤調査と地盤改良費 タマホーム - 大器晩成を信じて
ただ、地盤改良が必要になりやすい土地には、ある程度共通した特徴があります。実際、我が家の土地も今振り返ると、地盤改良が必要になりそうな条件がかなり揃っていました。
👨🔧 この記事を書いた人
2012年にローコストハウスメーカーで完全分離型の二世帯住宅を新築。
生活歴12年のリアルな経験をもとに、家づくりのヒントや失敗談を発信しています。
「いかにして手の届く価格で新築住宅を検討するか」「ローコストで理想的な二世帯住宅とは」をテーマに日々研究。
価格・間取り・断熱・防音まで、実体験を交えながら徹底解説。
👨👩👧👦 一男一女の父（47歳）
🏠 二世帯住宅×ローコスト住宅の専門ブロガー
- 地盤を見分ける方法1（アスファルトやコンクリートのひび割れ）
- 地盤を見分ける方法2（近くに河川があるか）
- 地盤を見分ける方法3（昔の土地利用を確認する）
- 地盤改良の主な種類と費用の目安
- 地盤改良をしないとどうなる？
- 地盤が比較的強い土地の特徴
- 土地契約前にやっておきたいこと
- 軟弱地盤の見極め まとめ
地盤を見分ける方法1（アスファルトやコンクリートのひび割れ）
地盤の弱さを見分けるヒントとして、まず分かりやすいのが道路や外構の状態です。
下の写真は、我が家の前の道路です。
地盤がゆるい場所では、アスファルトやコンクリートにひびが入っていたり、一部が沈んだり、割れたりしていることがあります。
また、昔からその場所に建っている建物の基礎部分も参考になります。地盤がゆるいと、基礎にひびが入っていたり、一部が欠けていたりするケースがあります。
我が家の近所にも、基礎部分にひびが入っている建物が実際にあります。
もちろん、こういったひび割れがあるからといって、必ずしも地盤が弱いと断定できるわけではありません。
ただし、「そういう傾向がある場所かどうか」を見極める参考にはなります。
特に確認しておきたいのは、次のようなポイントです。
- 前面道路に不自然な沈み込みや段差がないか
- ブロック塀や擁壁が傾いていないか
- 古い家の基礎に大きなひびがないか
- 周辺の駐車場や土間コンクリートに波打ちや割れがないか
地盤を見分ける方法2（近くに河川があるか）
次に大きなヒントになるのが、近くに河川や水路があるかどうかです。
我が家から川までは約300mです。大雨が降ると「洪水で浸水したらどうしよう」と心配になることもあります。
そして地盤の観点でも、河川の近くは注意が必要です。
というのも、昔までさかのぼると、川の近くの土地はその川が運んできた土砂でできていることが多いからです。
実際、我が家の土地も少し掘ると、川辺にありそうな丸い石ころがたくさん出てきます。
こういった土地は、場所によっては地層が不均一で、建物を支えるには弱いことがあります。
特に次のような場所は、地盤改良の可能性を少し意識しておいた方がよいです。
- 河川の近く
- 昔、田んぼや沼地だった場所
- 埋立地や盛土の造成地
- 周囲より低い土地
地盤を見分ける方法3（昔の土地利用を確認する）
もうひとつ意外と大切なのが、その土地が昔どんな場所だったかを知ることです。
今は住宅地になっていても、昔は
- 田んぼ
- 畑
- 池
- 川の跡
- 湿地
だった可能性もあります。
こうした土地は、昔の地形の影響を受けていることがあり、見た目だけでは分からない軟弱地盤が隠れていることがあります。
不動産会社やハウスメーカーに確認するのはもちろん、周辺に昔から住んでいる方の話が聞けると参考になることもあります。
地盤改良の主な種類と費用の目安
地盤改良といっても、実は方法によって費用や特徴がかなり違います。
| 工法 | 特徴 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 表層改良 | 浅い地盤を固める。比較的安い | 50〜100万円 |
| 柱状改良 | セメント柱を作る一般的な工法 | 100〜200万円 |
| 鋼管杭 | 深い地盤まで杭を打つ高強度工法 | 150〜300万円以上 |
一般的な戸建て住宅では、「柱状改良」が採用されるケースが多いです。
我が家もかなり大きな改良が必要になり、最終的に地盤改良費と残土処分費を合わせて180万円かかりました。
地盤改良をしないとどうなる？
「高いからできれば避けたい」と思う方も多いですが、地盤改良をしないまま家を建てると、次のようなリスクがあります。
- 家が傾く（不同沈下）
- ドアや窓が閉まりにくくなる
- 基礎にひび割れが入る
- 最悪の場合、補修に数百万円かかる
特に不同沈下は、一度起こると簡単には元に戻せません。
後からの補修の方が、最初の地盤改良より高額になることもあります。
ですから、地盤調査で必要と判断された場合は、基本的には前向きに受け入れるしかないと思います。
地盤が比較的強い土地の特徴
逆に、比較的地盤が強いとされる土地の特徴も挙げておきます。
- 高台や丘の上にある土地
- 昔から住宅が多く建っているエリア
- 地面が固く、掘ると硬い土や岩っぽい層が出る
- 周辺道路や建物にひび割れが少ない
こういった条件がそろっている土地は、地盤改良が不要になる可能性が比較的高いです。
ただし、これも最終判断は地盤調査になります。あくまで参考のひとつとして考えておきましょう。
土地契約前にやっておきたいこと
正式な地盤調査は契約後になりますが、契約前でもできることはあります。
- 周辺の道路や建物のひび割れを確認する
- 近くに川や水路がないかを見る
- 昔の土地利用を確認する
- 不動産会社やハウスメーカーに周辺の地盤傾向を聞く
- 地盤改良費として予備費を確保しておく
特に最後の「予備費を確保しておく」はかなり重要です。
地盤改良の有無は、土地購入前の段階ではどうしても読み切れない部分があります。だからこそ、最初から予算に少し余裕を持たせておく方が安心です。
軟弱地盤の見極め まとめ
家を建てる際、土地探しから始める方は、土地の価格や立地だけでなく、地盤の強弱にも注意を払った方が良いです。
すでに土地が決まっている方も、周辺道路や古い建物の状況を見て、「この土地は地盤改良が必要そうかどうか」をある程度イメージしておくと、心の準備がしやすくなります。
そして、いかにも地盤改良が必要そうな場所であれば、あらかじめ地盤改良費を予算に入れておいた方が安心です。
家の大きさや地盤状況にもよりますが、私の感覚では、150万〜200万円程度を見ておくとかなり現実的だと思います。
そうして準備しておけば、地盤調査の結果を待つ時も少し落ち着いていられますし、もし地盤改良が不要だったり、想定より安く済んだ場合は、その分を外構工事や家具・家電に回すこともできます。
地盤改良は、見た目に分かりやすい設備ではないので、「何となく損した気分」になりやすいです。
でも実際には、その家に住む人を守るために必要な工事なんですよね。
地盤改良が必要になっても、できるだけ前向きに捉えていきましょう。
……とはいえ、実際に100万円以上かかると、やっぱりショックではありますが。
