この記事を読んで分かること☝
- タマホームの地盤改良費のリアルな相場
- 実際にかかった費用と工事内容（体験談）
- 地盤改良で後悔しないためのポイント
現在、ほとんどのハウスメーカーでは、家を建てる前に地盤調査を行います。
地盤調査とは、その土地に家を建てたときに、地盤沈下などの不具合が起きないかを確認するための調査です。そして、地盤が弱いと判断された場合には、地盤改良工事が必要になります。
この地盤改良工事は、工事内容にもよりますが、かなり大きな出費になることがあります。
さらに厄介なのが、家の設計や配置計画がある程度決まってからでないと、正式な地盤調査ができないという点です。
つまり、購入前の段階では「この土地は地盤が強いのか、弱いのか」を正確に把握しにくいんですよね。
今回は、我が家で実際に行った地盤調査と地盤改良工事について、体験をもとに詳しく書いていきます。
これから新築を検討している方、特にタマホームなどのローコストハウスメーカーで家づくりを考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。
👨🔧 この記事を書いた人
2012年にローコストハウスメーカーで完全分離型の二世帯住宅を新築。
生活歴12年のリアルな経験をもとに、家づくりのヒントや失敗談を発信しています。
「いかにして手の届く価格で新築住宅を検討するか」「ローコストで理想的な二世帯住宅とは」をテーマに日々研究。
価格・間取り・断熱・防音まで、実体験を交えながら徹底解説。
👨👩👧👦 一男一女の父（47歳）
🏠 二世帯住宅×ローコスト住宅の専門ブロガー
- タマホームの地盤調査とは？採用された調査方法と結果を公開
- 柱状改良とは？8m×38本の地盤改良工事の詳細を解説
- 柱状地盤改良費140万円の内訳とは？残土処分も含めた総額
- 地盤改良方法別｜工法・特徴・概算費用の比較表
- 購入前に地盤の強さを調べる方法｜無料のサポートマップも紹介
- 地盤改良に使用するコンクリートや杭は、埋設物となる
- タマホームで地盤改良費に後悔しないためのポイント
タマホームの地盤調査とは？採用された調査方法と結果を公開
タマホームと契約し、家の設計や配置が決まると地盤調査が行われます。地盤調査と、必要に応じた地盤改良を行わないと家を建てることはできません。
地盤調査の費用自体は建物本体の金額に含まれているケースが多いですが、改良が必要になった場合の工事費は別途負担になるのが一般的です。
我が家で行われた地盤調査は、「スウェーデン式サウンディング試験」でした。
これは、先端の付いたロッドを地面に貫入させていき、どの深さでどれくらいの抵抗があるかを確認する調査方法です。戸建て住宅ではかなり一般的な方法ですね。
ドリルのような器具を回しながら地中に入れていき、抵抗が強くなるところが、いわゆる「強い地盤」ということになります。
家の図面をもとに5か所調査を行いましたが、我が家の場合は、5か所とも約8mの深さまで強い地盤が出てきませんでした。
正直、「えーっ…」という感じでしたね。
それはそうです。地盤改良が必要ということは、その分だけ追加費用が発生するということですから。
我が家の土地の近くには川が流れており、昔その川が運んできた土砂で形成された土地なのではないかと思っています。おそらく、周辺一帯が軟弱地盤だった可能性も高いです。
このあたりは土地選びの段階では見落としやすいポイントですが、川の近く・埋立地・田んぼだった土地・造成地などは、一般的に地盤に注意が必要と言われることが多いです。
柱状改良とは？8m×38本の地盤改良工事の詳細を解説
次に地盤改良工事ですが、我が家では長さ8mの杭を38本施工することになりました。
工法としては、いわゆる柱状改良（ソイルコラム工法）です。
これは、強い地盤まで完全に杭を打ち込むというよりも、地中に円柱状の改良体をつくり、その周囲との摩擦力や支持力によって建物を支える方法です。
イメージとしては、家の下に太い柱を何本もつくるような感じですね。
我が家の場合は、杭をつくる場所を掘り、その掘った土とセメント系固化材を混ぜ合わせて穴に流し込み、固まったものが柱の役割を果たすという説明でした。
これを38本施工したので、かなり本格的な地盤改良だったと思います。分かりやすく言えば、家の下に電信柱のような柱が38本あるようなイメージです。
柱状改良について、分かりやすい説明があったので、参考として引用します。
柱状改良（ソイルコラム工法）：
土とミルクセメントを混ぜ合わせ、土の中に電柱の2倍ぐらい（40～60cm径）の柱状体をつくります。
太く大きな柱なので、その摩擦抵抗により家を支えます。
土とミルクセメントをいい加減に混ぜ合わせると、まともな柱状体ができません。
柱状改良は丁寧な攪拌が命です。
この説明の通り、柱状改良は「ただ穴を埋める工事」ではなく、しっかり攪拌して強度のある改良体を作ることが大切です。
つまり、同じ柱状改良でも施工品質がかなり重要ということですね。
柱状地盤改良費140万円の内訳とは？残土処分も含めた総額
費用は、地盤改良費が140万円。それに加えて、残った土（残土処分）の処分費用が40万円かかり、総額は180万円でした。
正直、この金額を聞いた時は愕然としました・・・。地盤のことをあまり考えていなかったので、本当に想定外の出費でしたね・・・
地盤改良費はネット上でも「高い」「安い」と議論になりやすいですが、実際には地盤の状況や工法、本数、深さで大きく変わります。
そのため、一概に「ぼったくり」とも言い切れません。ハウスメーカー側も、地盤改良のような比較されやすい費用項目で極端な利益を取りにいくとは考えにくいです。
ただし、地盤改良費を全く想定していなかった人にとっては、かなり衝撃的な出費になるのは間違いありません。私自身も、誰にぶつけていいか分からない気持ちになりました。
地盤調査は、家の図面が確定し、ハウスメーカーと契約してから行うため、購入前の時点では確定情報を得にくいのが難しいところです。
だからこそ、家づくりの予算を考える段階で、地盤改良費として100万～200万円程度は見込んでおいた方が安心だと思います。
特に、川の近く・田んぼ跡・埋立地・造成地などは、ある程度余裕を見ておいた方が後で慌てにくいです。
地盤改良方法別｜工法・特徴・概算費用の比較表
地盤改良には、我が家が施工してもらった柱状改良以外にもいくつか種類があります。ここでは主な地盤改良方法と費用の目安を表にまとめました。
| 工法 | 主な内容 | 対応地盤 | 概算費用 | 特徴・注意点 |
|---|---|---|---|---|
| 表層改良 | 地表から約2mまでの土にセメントを混ぜて固める | 比較的浅い軟弱地盤 | 30万〜80万円 | 比較的安価。浅い軟弱地盤向きで、深い軟弱地盤には不向き |
| 柱状改良 | 地中に円柱状の改良体を多数作る | 中程度の軟弱地盤 | 80万〜200万円 | 一般住宅でよく使われる。将来的に埋設物になる点に注意 |
| 鋼管杭工法 | 鋼製の杭を支持層まで打ち込む | 深い軟弱地盤 | 150万〜300万円以上 | 強度は高いが高額。撤去費も高くなりやすい |
| 砕石パイル工法 | 砕石を締め固めて柱状体を作る | 中程度の軟弱地盤 | 80万〜180万円 | 自然素材で埋設物リスクが比較的低い |
| 深層混合処理工法 | 深部までセメントで改良する | 非常に軟弱な地盤 | 200万〜400万円以上 | 大型建築向けで、一般住宅ではやや少ない |
※費用は延床30〜50坪程度の一般的な戸建てを想定した概算です。
地盤の深さ・改良本数・地域差・残土処分費の有無で大きく変動します。
この表からも分かる通り、我が家の180万円という金額は、決して珍しいレベルではありません。特に8m×38本という内容を考えると、かなり深め・本数多めの部類だったと思います。
購入前に地盤の強さを調べる方法｜無料のサポートマップも紹介
我が家の地盤調査と地盤改良は、ジャパンホームシールド株式会社という会社が施工してくれました。
その会社のホームページでは、大まかではありますが、各地域ごとの地盤の傾向を確認できるサービスがあります。
土地購入前の段階で「この地域は比較的地盤が強いのか」「軟弱地盤が多いエリアなのか」をざっくり把握できるので、かなり参考になります。
もちろん、最終的には個別の地盤調査が必要ですが、土地選びの初期段階で地盤リスクを意識できるだけでも大きいです。
ホームページのURLを貼っておきますので、気になる方は調べてみてください。
地盤サポートマップ｜ジャパンホームシールド株式会社 - JHS
また、土地選びの段階では、次のような点も合わせて見ておくと参考になります。
- 近くに川・池・用水路があるか
- 昔の地形が田んぼや沼地ではなかったか
- 周辺で新築時に地盤改良が多い地域か
- 造成地や盛土の履歴がないか
こういった情報を事前に少しでも集めておくと、予算計画が立てやすくなります。
地盤改良に使用するコンクリートや杭は、埋設物となる
ハウスメーカーの営業担当も、あまり詳しく説明しないことがあるかもしれませんが、地盤改良のために施工したコンクリート柱や杭は、将来的にその土地の埋設物になります。
仮に、地盤改良に使ったコンクリートや杭を将来取り除こうとすると、一般的には改良工事にかかった費用の3～4倍程度かかることもあると言われています。
なぜこの点が大事かというと、将来その家を取り壊して土地を他人に譲渡する場合、埋設物を撤去するか、もしくはその撤去費用を考慮した価格で売却しなければならない可能性があるからです。
たとえば、土地の相場が2,000万円だったとしても、地盤改良の埋設物撤去に300万円かかると見込まれれば、実質的な評価は1,700万円程度になることもあります。
つまり、地盤改良は家を守るために必要な工事である一方、将来的には土地の資産価値に影響する可能性もあるということです。
これは家を建てる時には見落としやすいですが、長期的に見ればかなり重要なポイントだと思います。
タマホームで地盤改良費に後悔しないためのポイント
最後に、これから家を建てる方に向けて、地盤改良で後悔しにくくするためのポイントをまとめます。
- 土地代だけで予算を使い切らない 土地が魅力的でも、地盤改良費が大きくかかると総額が膨らみます。
- 予備費を100万～200万円程度見ておく 地盤改良は「あるかもしれない追加費用」として最初から考えておくと安心です。
- 地域の地盤傾向を事前に調べる サポートマップや周辺の建築事例は意外と参考になります。
- 工法だけでなく将来の撤去リスクも知っておく 価格だけでなく、売却や解体時の影響も頭に入れておくと後悔しにくいです。
- 「地盤改良は家を守るための必要コスト」と考える 痛い出費ではありますが、不同沈下を防ぐためには非常に重要です。
地盤改良費は、家づくりの中でもかなりショックを受けやすい費用です。
ですが、見方を変えれば、安心して長く暮らすための土台にかける費用でもあります。
我が家も当時は想定外の出費でかなり驚きましたが、今振り返ると、必要な工事をきちんとしておいてよかったと思っています。
