この記事を読んで分かること☝
- タマホームの地盤改良費
- 地盤調査と地盤改良の体験談
地盤改良って皆さんご存じですか？
家を検討されている方なら何となくは知っていると思います。この地盤調査と地盤改良は、ハウスメーカーと契約して最初に訪れる試練です。
地震の際、家が倒壊する原因の多くは、家の強さより、地盤の強さです。そのことから建築基準法でも地盤の強さについて、明言されています。
詳しくはこちらのサイトをご確認ください。
住宅地盤に関する法令 | NPO 住宅地盤品質協会 (juhinkyo.jp)
地盤改良工事は、想定外の出費になることもありますが、家を新築する上で避けては通れないです。
今回は、我が家で実際に施工した地盤調査と地盤改良工事について、書かせていただきますので、ぜひ、参考にしてください。
地盤調査と地盤改良費は、忘れがちですが、費用の問題もあるので、家の検討段階からしっかり考えておいた方が良いです。
【最終更新日２０２３年１２月２２日】
２０１２年に年収４７０万円ながらローコストハウスメーカーで二世帯住宅を新築。現在、二世帯住宅での生活歴１０年。（継続中）
実際にローコストハウスメーカーで二世帯住宅を建てた経験とその後の生活の経験を活かし、二世帯住宅の情報を発信中。
一男一女の父親。
地盤調査方法と地盤調査の結果
タマホームと契約し、家の設計が決まると地盤調査が行われます。
（地盤調査と必要に応じた地盤改良をしないと家を建てることはできません。)
調査費用は、家の金額に含まれますが、改良が必要になった場合は、別途、支払う必要があります。
まず地盤調査について、「スウェーデン式サウンディング試験」というもので調査が行われました。ドリルのような機械で、地面を貫通させていくものです。
ドリルにガリガリという感触がでてきたところが強い地盤ということです。
家の図面をもとに５か所調査を行いますが、我が家の場合は、５か所とも約８mの深さまで、強い地盤がでてこなかったです。
正直、すごいショックでした。
地盤改良するということは、それだけお金がかかるということですから。
我が家の場合、近くに川がながれており、大昔おそらくその川が運んできた土砂によりできた土地なのでしょう。多分、どこを調査しても軟弱地盤のような気がします。
【軟弱地盤はこうやって見分ける⁉】アスファルトやコンクリートの確認方法 - 大器晩成を信じて
地盤改良の工事内容
次に地盤改良工事ですが、長さ８ｍの杭を３８本立てることになりました。
（杭の幅は、電信柱くらいです。強い地盤に杭を打ち付けるというわけではなく、電信柱ほどの杭の表面と地面との摩擦で地盤沈下を防ぐというようなものです。）
杭を立てる場所を掘り、その掘った土とコンクリートを混ぜ、その穴に流しこみコンクリートがかたまったら杭になります。
これを３８本です。
まぁ分かりやすく言うと、家の下に電信柱が３８本埋まっているということです。
分かりやすい解説をしてくださっているホームページを見つけたので抜粋させていただきます。
柱状改良（ソイルコラム工法）：
土とミルクセメントを混ぜ合わせ、土の中に電柱の2倍ぐらい（40～60cm径）の柱状体をつくります。
太く大きな柱なので、その摩擦抵抗により家を支えます。
土とミルクセメントをいい加減に混ぜ合わせると、まともな柱状体ができません。
柱状改良は丁寧な攪拌が命です。
ここでふと思ったことなんですが、例えば家を建て替えるとかになった場合、この柱ってどうするんですかね。
次の建屋用の地盤改良が必要だと思いますが、38本も電信柱のようなものが埋まっていたら改良できないですよね。
まぁ私が生きている間は、建て替えることはないと思うので、心配するようなことではないですが、ちょっと疑問に思いました。ご存じの方、いらっしゃいましたら、ぜひ教えてください。子供に伝えておきます。
地盤改良費用（柱状改良)
費用は、地盤改良費で１４０万円。それにプラスで残った土(残土処分）の処分費用が４０万円の１８０万円です。
正直、この金額を聞いた時は愕然としました・・・地盤のことをあまり考えていなかったので、想定外の出費でしたね・・・
この地盤改良費ってネットでも安いか高いか議論の的ですが、ハウスメーカーもこんな比較のしやすいところで大幅に利益をとるようなことはしないと思います。
まぁ地盤改良費を全く考えていなかった人にとっては、ちょっと衝撃的な出費になるので、色々言いたくなく気持ちは分かります。私も誰にぶつけていいのか分からない気持ちになりました。
地盤調査は、家の図面が確定し、ハウスメーカーと契約してからになりますので、事前に調べることができません。家の予算を考える際、地盤改良費として、２００万円程みておいた方が良いと思います。
事前にある程度、地盤の状況を確認する方法
我が家の地盤調査と地盤改良は、ジャパンホームシールド㈱という会社さんが施工してくれました。そこのホームページで大まかではありますが、各地域毎の地盤を知ることができます。
ホームページのURLを張っておきますので、気になる方は、調べてみてください。
（２０２２年４月３日 追記）
地盤改良に使用するコンクリートや杭は、埋没物となる
ハウスメーカーの営業も多分、説明していないと思いますが、地盤改良のためのコンクリート柱や杭は、その土地の埋設物になります。
仮に地盤改良に使用したコンクリートや杭を取り除こうと思った場合、凡そ改良にかかった費用の３～４倍かかると言われています。
なぜこういったことを書くかというと、もしあなたが家を取り壊して、土地を他人に譲渡する場合、この埋設物を取り除くか、もしくは取り除く費用を差し引いた金額で相手に土地を譲渡する必要があるからです。
要するに土地が、２，０００万円で売れる相場であったとしても地盤改良をしていると、埋設物を取り除く費用（仮に３００万円）が必要になるので、１，７００万円が実際の売値になってしまうということです。
地盤改良というのは、家を守るのと同時に土地の資産価値を下げているということも理解しておいた方が良いです。
（２０２２年４月３日 追記）
