この記事を読んで分かること☝
- 中古住宅市場の今後の展開
- 中古住宅をオススメできる理由
- 新築の価格が上昇する理由
最近、我が家の近くでも空き家が増えてきましたが、中古住宅の市場規模ってどの程度あるのでしょうか。テレビやネットでも俗にいう「空き家問題」というニュースを見かける機会が増えてきました。
我が家は、完全分離型の二世帯住宅のため新築で家を建てましたが、もし単世帯であれば、予算的なことを考え中古住宅という選択肢もありました。
ただ、下記記事でも書かせていただきましたが、二世帯住宅の中古は個人的におすすめしていません。
この記事では、中古住宅について分析していますが、そこから見えてきたことは、「今後、中古住宅が主流となる時代が到来する可能性がある」ということです。
これから家を検討される方には、ぜひ、最後まで読んでいただきたい内容になっていますので、どうぞ、よろしくお願いします。
２０１２年にローコストハウスメーカーで二世帯住宅を新築。
二世帯住宅での生活（生活歴１０年）しながら、最もローコストで理想の二世帯住宅が、どういうものなのか研究。
実際にローコストハウスメーカーで二世帯住宅を建てた経験とその後の生活の経験を活かし、二世帯住宅の情報を発信中。
一男一女の父親。
- 中古住宅の取引状況
- 日本人は新築好き⁉
- 日本の中古住宅の取引数が少ない要因は？
- 中古住宅の取引が少ないのは、経済的な理由か
- 実際日本の家は何年の耐久性があるのか
- 今後、新築の価格は必ず上昇していく
- 将来的な中古住宅市場はどうなる？
- 新築、特に建売の検討ならば中古住宅も視野に入れた方がよさそう
- 中古住宅の価格も上昇している情報もあるが・・
- 中古住宅の将来性 まとめ
中古住宅の取引状況
このグラフは、国土交通省の住宅経済関連データから引用しています。
ちょっと見にくいですが、黄色のグラフが新築住宅の取引数で青色が中古住宅の取引数です。一番右のグラフで考えると全体の住宅の取引数が、約１１０万戸でその内、約１５％が中古住宅の取引です。
- 黄色グラフ⇒新築住宅の取引数
- 青色グラフ⇒中古住宅の取引数
全体の約１５％が中古住宅の取引数というのが、多いのか少ないのか分かりにくいですが、海外の住宅市場と比較すると日本の１５％というのはかなり低いです。
ちなみにアメリカは、住宅取引全体の約８０％が中古住宅の取引です。イギリスにおいては、約９０％近くが中古住宅の取引ということです。
これを見ても日本人は、「家は新築するもの」という認識が強いことが伺えます。
日本人は新築好き⁉
上記にも書きましたが、日本において中古住宅の取引量は諸外国と比較して非常に低いです。一方、新築を購入する割合は非常に高くなっています。
下のグラフは、人口千人当たりの新築住宅着工数です。イギリス、ドイツ、アメリカと比較すると日本は二倍です。
日本の中古住宅の取引数が少ない要因は？
日本において、中古住宅の取引数が少なくなっている要因は色々と考えられますが、少なくとも技術的に日本が劣っているということではないです。
- 長期住むと家の痛みが大きい（四季があるため）
- 日本人は潔癖症である
- 昔の建築基準法が緩かったため、耐震で劣る
- 経済的な戦略により
- 核家族化の促進により
などなど、推測はできますが、根本的な要因は、「経済的な戦略により」というとと想定されます。他の要因もすべては、ここから始まっているのでしょう。
中古住宅の取引が少ないのは、経済的な理由か
これは単純に新築を建てると経済効果が大きいため、ハウスメーカーというよりは、国が新築を推し進めているということですね。
家というのは、一軒建てるだけで相当な企業が関わることになります。企業だけではなく役所だってそうですよね。
- 土地を探せば、不動産業者が潤う
- 家を建てるので、ハウスメーカーが潤う
- 実際に工事をする下請け業者が潤う
- 材木、壁、瓦、フローリング、サッシなどなど、様々なメーカーは潤う
- キッチン、トイレ、浴室などなど、機器メーカーも潤う
- 家電量販店・家電メーカー、その他、新築に伴い買い揃える品物の業者が潤う
そして、それらの機器を構成している部品を製造している部品工場なども潤う
という感じで、住宅産業は非常に裾のが広く、経済的な部分で日本を支えているわけです。
だから、新型コロナで経済が停滞しそうになると国は、新築を促すような税金控除の施策を発するわけです。経済を動かすために。
国がこういう考えだと、どうしても中古住宅の取引数は少なくなりますよね。
実際日本の家は何年の耐久性があるのか
耐震基準との兼ね合いですが、１９８１年以降の新耐震基準が適用されている住宅であれば、普通にメンテナンスして何年でも暮らせます。できれば２０００年以降の物件が良いとは思いますが。
最新の家と比較すれば、性能の差はありますが、根本的な家の造りは変わらないです。ただ、新築と比較すると気密性や断熱性は劣りますが。
私は１０年前にローコストハウスメーカーのタマホームで家を新築しましたが、気密性や断熱性が不足しているとは感じません。
では、いつの時代の新築から気密性や断熱性が向上したのでしょうか。
一つヒントになるのは、２００３年７月に施行された改正建築基準法です。この改正建築基準法では「全ての建物に２４時間換気システムを設置すること」が義務付けられるようになりました。
この改正はシックハウス症候群の予防ということですので、これくらいのタイミングから気密性や断熱性が大きく向上していると想定されます。
ですから中古住宅を購入するなら２，０００年前後以降の住宅がおすすめですね。
国土交通省のURLを載せておきますので、詳しくはこちらをご覧ください。
建築：建築基準法に基づくシックハウス対策について - 国土交通省
今後、新築の価格は必ず上昇していく
これから新築の価格は、上がる一方というのは間違いなさそうですね。
各ハウスメーカーは、ZEH（ゼロエネルギー住宅）への取り組みを強化しており、高断熱、節電機器、太陽光発電や蓄電池など、高性能の家が標準になるということは、必然的に価格は上がります。
そのうえ、住宅機器メーカーのタカラスタンダードが、２０２２年４月から、ノーリツ、クリナップが７月からの値上げを発表しており、YKKAPも値上げの第二弾を考えているとのことです。普通に住宅を建てても値上がり傾向なところにZEHですから販売価格の上昇率は相当なものになると想定されます。
分かりやすい例でいくと自動車ですよね。２０年前に２００万円だったグレードの自動車が、今は３００万円ですからね。自動車も安全装置などの高性能化により価格は上がっています。この自動車で起きた現象が住宅でも起きるということですね。
【2024年はZEH住宅の需要が高まる】ローコストハウスメーカー2社のおすすめZEH住宅 - 大器晩成を信じて
将来的な中古住宅市場はどうなる？
ヤマダ電機グループの傘下ヤマダホームズが、買取再販事業に注力するというニュースがありました。購入した住宅を配管や水回りなどのリフォームをして家具・家電、そして保証もつけて、新築よりも安価で販売するということです。
現在は、４０～５０億円規模の受注ですが、２０２５年度には１０倍の５００億円を目指すということです。
ヤマダホームズの松本社長曰く「将来的には新築を上回る事業にしたい」とのことです。
空き家問題もあるので、この市場は大きく育つ可能性があります。下のグラフは過去３５年間の空き家の推移を表していますが、この３５年間で空き家は３倍の数になっています。
これだけ空き家があると程度の良い住宅をリフォームして販売するというのは自然の流れかもしれません。
数十年後には、海外と同様に日本も中古住宅の取引がメインになる可能性もあります。
（出典：公益財団法人不動産流通推進センター（旧 不動産流通近代化センター）
現状、中古住宅というと基本的には現状渡しと思いますが、リフォームされて保証までついて、新築より価格が安いのであれば、市場規模としては、それなりにありそうですね。
リフォームの需要は上がりつつある
報道発表資料：建築物リフォーム・リニューアル調査報告（令和５年度第１四半期受注分） - 国土交通省
上のグラフはリフォームの取引額の推移をグラフにしたものです。年々増加していることが分かります。
このリフォーム需要は
- 現在暮らしている家をリフォームする
- 中古住宅を購入してリフォームする
の２パターンありますが、リフォーム需要が伸びていることが分かります。
新築、特に建売の検討ならば中古住宅も視野に入れた方がよさそう
おそらくこだわりのある方は、注文住宅という流れは変わらないと想定されます。
だから、注文住宅の新築市場は残るでしょうが、（まぁ人口減によって、減るのは間違いないですが）建売の市場が今のままの規模を保てるかといえば、何とも言えません。
個人的には、ヤマダホームズの取り組んでいる買取再販事業というのは、建売の客層を取り組む戦略だからです。
建売と買取再販住宅を比較すると結構悩みます。
- 内装がリフォームされていてきれいで、家具や家電もついて、且つ保証も付いて価格の安い中古住宅
- 新築できれいだけど、家具や家電はなく、保証は新築の保証が付く価格の高い建売
この条件なら中古住宅を選択する方も増加する可能性はあります。
要するに初期費用の問題ですね。新築の建売を安く購入できるのであれば、新築を購入するし、中古住宅＋リフォームの方が購入費用のメリットが大きくなれば中古住宅に流れは向いていきます。
【分譲住宅は購入するタイミングが重要！】決算月前なら200万円以上 お得になることも - 大器晩成を信じて
中古住宅の価格も上昇している情報もあるが・・
新築価格の高騰による需要の拡大や地価の高騰により中古住宅の価格も上昇傾向という話があります。
特に首都圏では、値上げの幅が大きくなっています。
ただ、これは日本全国というわけではなく地域によって差があります。
首都圏に限らす大阪や愛知などの大きな都市では、価格上昇傾向ですが、少し地方に外れると価格は横ばいになっています。
ニュースで大きく中古住宅の価格高騰が取り上げられることもありますが、それほど気にする内容ではないですね。
中古住宅の将来性 まとめ
住宅業界も生き残りをかけて、各企業、事業戦略を練っています。
これまでは割と新築一択という感じでしたが、これからは中古住宅も充実していくのではないかと思っています。事実、ここ数年、買取再販の市場規模は大きくなってきています。これは消費者にとっては、すごい良いことで、選択肢が広がるということは、お得に家を購入できる可能性が高まるということですから。
とはいっても、現状はまだまだ新築住宅の方が取扱い数が多いため、予算を抑えながら住宅購入を検討するなら、新築と中古住宅の両方を検討した方が良いですね。
以上、中古住宅の今後について書かせていただきました。
最後までお読みくださり、ありがとうございました。
