この記事を読んで分かること☝
- 二世帯住宅の資産価値が低い理由
- 資産価値の高い二世帯住宅
- ローコストで二世帯住宅を建てるべき理由
二世帯住宅の検討で、
- 「大手ハウスメーカーで建てるのか」
- 「ローコストハウスメーカー、工務店で建てるのか」
悩まれている方もいらっしゃると思いますが、二世帯住宅はローコストハウスメーカーで建築費用を抑えながら建てた方が良いと考えています。
なぜなら、二世帯住宅は大手ハウスメーカー・ローコストハウスメーカー関係なく普通の戸建と比較して、「資産価値が下がる傾向にある」からです。
もちろん、資産価値の下がりにくい二世帯住宅もあります。それは賃貸併用型の二世帯住宅ですが、建築費用が高額になることと借り手のいる立地条件の良い広い土地が必要になります。建物の費用だけで考えても５，０００万円以上ですね。
それなら資産価値という部分は捨てて、費用を抑えながら快適に暮らせる二世帯住宅を目指した方が良いのではないかと感じます。
この記事では、ローコストで二世帯住宅を建てた方が良い理由と資産価値を維持できる二世帯住宅を解説していきます。
これから二世帯住宅を検討される方は、ぜひ最後まで読んでみてください。
２０１２年にローコストハウスメーカーで二世帯住宅を新築。
二世帯住宅での生活歴１０年。（継続中）
実際にローコストハウスメーカーで二世帯住宅を建てた経験とその後の生活の経験を活かし、二世帯住宅の情報を発信中。
一男一女の父親。
- 二世帯住宅の資産価値は低い⁉
- タイプ別の資産価値は？
- 資産価値の高い完全分離型 二世帯住宅は？
- 二世帯住宅を資産価値で考えるのはナンセンス
- 家を資産と考えることに懐疑的
- 選択肢は「ローコストの完全分離型」か「資産価値の高い完全分離型」の２択 まとめ
二世帯住宅の資産価値は低い⁉
二世帯住宅の資産価値は、普通の一戸建てと比較して低い傾向にあります。特に完全分離型は、資産価値が低い傾向にあります。
具体的には、家を売却しようとした際に売りにくい、もしくは価格が下がるということですね。
理由は
- 家が大きすぎて買い手が付かない
- 普通の中古戸建と比較して割高感がある
二世帯住宅を売却しようした場合、ターゲットは二世帯住宅を検討している方に絞られてしまいます。
うまく中古の二世帯住宅を探している方がいればよいですが、普通の戸建てと違い需要自体が少ないですから、なかなか買い手も見つからないです。そうなると、どうしても価格を下げる必要があり、つまりは資産価値が下がるということです。
YouTubeで分かりやすく説明されている動画がありましたので、参考までにどうぞ。
（５：３５から二世帯住宅の資産価値について説明しています。）
タイプ別の資産価値は？
二世帯住宅には下記の３タイプがあります。
- 完全分離型
- 部分共有型
- 完全同居型
二世帯住宅の完成度や生活のしやすさは別として、単純に資産価値だけの話をすれば
完全同居型の家が最も資産価値が高く、次に部分共有型で、最も資産価値が低いのが、完全分離型です。
資産価値の高い完全分離型 二世帯住宅は？
完全分離型がすべて資産価値が低いというわけではないです。
完全分離型でも資産価値の高いものはあって、それは縦割りの完全分離型 二世帯住宅ですね。
左右縦割りの二世帯住宅は、将来、賃貸として人に貸すことができるからです。
ただ冒頭にも書かせていただいた通り、利便性の良い広い土地が必要な上、将来、仕切りの壁を賃貸用にしなくてはならず、建築費用が高額となるデメリットがあります。
縦割りの完全分離型 二世帯住宅の相場は、５，０００万円～という感じですね。
基本的に賃貸併用型の二世帯住宅なら大手ハウスメーカーで考えることになりますが、ローコストハウスメーカーでもアイダ設計は、賃貸物件の建築も手掛けていますので、賃貸併用型の二世帯住宅を相談することができます。
（出典：プライバシーを大切にした縦割り型二世帯住宅｜2階建て｜建築事例｜注文住宅｜ダイワハウス）
この縦割りの完全分離型 二世帯住宅であれば、将来、賃貸として利用でき資産価値も保たれます。二世帯住宅の間取りについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
ちなみに私は、現在、上下横割りの完全分離型 二世帯住宅で暮らしています。
実際に暮らしてみると完全分離ですからプライバシーの問題はありませんが、生活音の問題はあります。
２階⇒１階への音対策ができない限り、賃貸として利用するのは難しいです。
賃貸として、利用できるか検証してみた結果をまとめていますので、こちらの記事も合わせてご覧ください。
二世帯住宅を資産価値で考えるのはナンセンス
「家は資産」というCMを耳にしたことがありますが、二世帯住宅においては、この考え方は当てはまらないです。
資産という考え方を否定するわけではないですが、二世帯住宅の場合は「二世帯がうまく生活していく」という大きな目的があるので、資産価値よりもまずは本来の目的を達成するために検討する必要があります。
もし、資産価値のために、完全同居や部分共有にする方がいらっしゃるのであれば、否定はしませんが、「それで本当に二世帯生活をうまくやっていけますか？」と問いたいです。資産価値をもとめて、二世帯生活が破綻してしまっては本末転倒ですからね。
家を資産と考えることに懐疑的
そもそも個人的には土地は資産になっても、家が資産ということには懐疑的です。なぜなら、これから人口が減少していく中で、家の需要は必ず減少します。
昨年の新築棟数が８１万戸だったのが、十数年後には、半分の４０万戸になると言われています。
現在でも空き家問題があるのに、将来的に家が資産になるとは考えにくいです。確実に住宅は飽和状態になります。
よほど立地の良い場所であれば別ですが。
また、日本において木造住宅の耐用年数が、２２年と言われており、つまり「木造住宅は２２年で資産価値がなくなる」ということを意味しています。
下記グラフは、マンションと戸建（木造）の資産価値のグラフです。
（出典：築年数｜知っておきたい売却・査定相場比較｜三菱ＵＦＪ不動産販売「住まい１」 (sumai1.com)）
黄色の線が木造住宅の資産価値を表しています。築２２年で資産価値はほぼゼロになります。築１５年でも約６０％資産価値が減少しています。
例えば、２，０００万円建てた戸建も１５年後の資産価値は、６０％減の８００万円ということになります。
基本的には、家は資産というより、快適に住むための場所と考える方が良いです。
「家は資産」というのは、ハウスメーカーの営業的戦略のように感じますね。
選択肢は「ローコストの完全分離型」か「資産価値の高い完全分離型」の２択 まとめ
私はこのブログで二世帯住宅を建てるなら完全分離型が良いと説明しています。それは、二世帯住宅でうまく生活していくためには、プライバシー問題を加味し完全分離型の二世帯住宅が必要という考え方からです。
だから二世帯住宅の選択肢としては、
- ローコストの完全分離型 二世帯住宅
- 賃貸利用できる縦割りの完全分離型 二世帯住宅
のどちらかですね。仮に土地の広さや予算的に問題があるなら、部分共有型にするとしても玄関共有型が良いですね。キッチンや浴室といった水回りを共有にするのは、コストメリットよりもデメリットが大きいです。
詳しくはこちらの記事を読んでみてください。
【玄関共有型の二世帯住宅はおすすめ⁉】ポイントは玄関スペースを独立させること - 大器晩成を信じて
賃貸利用できる二世帯住宅は資産価値を高く維持できる反面、
- 建築コストが高額
- 家が大きくなるため固定資産税が高額になる
- 広い土地が必要になる
- 部屋の借り手がいる地域に建てる必要ばある（土地代が高額）
というコスト面のデメリットも大きいです。
また、住まいの形態は、人口の減少とともに変化していきます。もしかしたら将来的に賃貸物件にしようと考えていても、人口減少により借り手がいない可能性もあります。
そのことから私がおすすめしたいのは、建築費用を抑えながらプライバシー対策もできている「ローコストの完全分離型 二世帯住宅」です。
賃貸併用型の住宅を扱っているハウスメーカー
| 構造 | 備考 | |
|---|---|---|
| ダイワハウス | 鉄骨 | |
| 住友林業 | 木造住宅 | |
| ミサワホーム | 木造住宅 | |
| ヘーベルハウス | 鉄筋コンクリート |
賃貸として利用できる二世帯住宅を建てるためには、賃貸物件を扱っているハウスメーカーで建てた方が良いです。
賃貸の場合は、他人同士が暮らすため、普通の戸建てと異なるノウハウが必要になるからです。賃貸併用住宅の場合、基本的には大手ハウスメーカーで検討することになりますね。
【これからは賃貸併用型の住宅が流行る⁉】将来は二世帯住宅として活用することも可能 - 大器晩成を信じて
＜ローコスト系で資産価値の高い二世帯住宅を建てることのできるハウスメーカーはないのか？＞
基本的にコストを抑えるためには、上下分離の二世帯住宅になります。この場合、生活音対策をどうするかが重要な問題ですが、ローコストハウスメーカーで将来、賃貸として利用できる二世帯住宅を検討するのであれば、アイダ設計がおすすめです。
アイダ設計は、注文住宅、分譲住宅、賃貸アパートの建築を手掛けており、二世帯住宅を造るノウハウは、木造の賃貸アパートの建築によって培われています。
これはアイダ設計が販売している賃貸アパートの間取りです。延床面積１５５㎡の中に４世帯分のスペースが造られています。
木造ですから、当然、生活音にも配慮した造りになっています。
アイダ設計の二世帯住宅は、このノウハウが注ぎ込まれているので、ローコストでも資産価値の高い二世帯住宅を検討することができます。（もちろん金額は上がりますが）
アイダ設計の二世帯住宅については、こちらの記事で詳しく解説していますので、ぜひ、読んでみてください。
